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高淳法院司法拍卖网新年第一波拍卖来了……

2019-1-11 21:23:54  来源:高淳热线综合自高淳法院、19楼  阅读:次 字体:

【第一次拍卖】

南京市高淳区淳溪镇北岭路299号

11幢2单元604室

开拍时间:2019年1月24日10时至2019年1月25日10时止

起拍价: ¥140万元

评估价¥200万元

建筑面积:170.68


 

 

【第二次拍卖】

南京市高淳区淳溪镇北漪园16幢501室

开拍时间:2019年1月24日10时至2019年1月25日10时止

起拍价: ¥72万元

评估价¥128万元

建筑面积:128.46

 

【第一次拍卖】

南京市高淳区淳溪镇太安路59号

1幢5单元510室

 

开拍时间:2019年1月31日10时至2019年2月1日10时止

起拍价:¥45.5万元

市场价¥65万元

建筑面积:104.7㎡

 

 

【第一次拍卖】

南京市高淳区淳溪镇北岭路25号

1幢部分不动产

 

开拍时间:2019年1月31日10时至2019年2月1日10时止

起拍价:¥8260.882万元

评估价:¥11801.26万元

 

所有信息均以司法拍卖网站为准

网址:https://sf.taobao.com/court_item.htm?spm=a213w.7398554.pagination.2.8l5eWP&user_id=3204190086&auction_start_seg=-1&page=1

 

小贴士:

 

随着司法拍卖的兴起,通过司法拍卖的方式买房子也成了购房一族的新选择。

特别是,网上还时不时爆出有人通过司法拍卖以低于市场价买到房子的消息,这也让很多人对司法拍卖买房趋之若鹜。

这些人所考虑的无非两点:1、便宜,通常低于市场价20%;2、法院公信力背书,这房应该没有问题。

虽然,很多人参与司法拍卖购买房子并未发生纠纷,但是,还是需要注意如下风险:

1、搜罗资料,关注拍卖信息

竞买人希望通过司法拍卖竞买房产,那么就应该从一开始就做好各种准备工作,先去收集齐本地司法拍卖房的信息或者网站,定期查看;某些报纸也是拍卖公告发布的一个稳定途径,几乎每天都有各种拍卖公告刊登,有意向的竞买人可以多留意。再就是从现在开始多看关于房产拍卖的技巧、经验介绍,多积累相关知识才能在拍卖时做到拿捏有度。

2、实地调研

竞买人购买拍卖房,也要像买二手房一样。从另一方面说,拍卖行也可以认为是受法院委托的房产中介机构,在拍卖行挂出拍卖公告时都会注明看房时间,有意向的竞买人可以跟拍卖行约好时间看房。看房时,竞买人需要了解拍卖房的建筑面积、户型、布局、朝向是否符合自己的使用要求,配套的水、电、气等是否齐全,是否拖欠水电煤气广电和管理费。房屋结构、外观质量有无问题,物业管理水平及周围环境、交通条件是否理想。竞买人还要向拍卖行索取 《房产证》复印件、《评估报告》,以及各种拍卖房的资料,这是了解一套房子情况的第一步,在仔细查看这些资料的同时也要到房管局调查该套房屋的真实情况。

请注意,房屋分层、分套拍卖时,该房屋占有范围内的土地使用权不可分隔,竞买人应按照分层、分套的建筑面积分摊取得相应比例的土地使用权。

房屋拍卖时,房屋的附属设施需要一并拍卖的,一般在公告中说明可一起拍卖;房屋分摊的公共部位、公用设备同时转让的,其公摊办法按照国家和当地政府的有关规定办理。

3、委托人资格和法院调查问题

竞买人需要了解委托拍卖的法院是否是第一查封法院,如果是,就没有问题,如果是轮候查封法院,就要弄清楚第一查封法院是否处理完毕,拍卖房产是否是第一查封法院处理剩下的资产,如果不是,就有问题。也就是说,委托拍卖法院是否具有委托人这个资格。

4、产权问题

竞买人需要了解拍卖房产的相关产权权属情况是否清晰,能否顺利过户,这个关系到竞买人购买后是否还要面临纠纷的问题。

房管局办理房屋产权登记自有其一套流程和要求,竞买人应当按照要求提交全部文件。而法院在进行司法拍卖时,虽然会对房屋的权属、产权登记状态、土地使用性质等等做相应的披露,但涉及开发商在房屋开发过程中的合法性和合规性问题往往是无法发现的。甚至有的时候,法院并不保证拍卖的房屋可以办理房产证或者可以过户。

所以,客观上会发生竞买人取得法院出具的裁定、协助执行书等全套产权过户所需材料时,却因为种种原因导致无法进行产权过户登记的情况。此外,竞买人需要知悉拍卖房产无抵押和查封。

5、贷款问题

司法拍卖的根本目的是尽快把债务人的资产变现偿还各债权人,因此,拍卖物品需要一次性支付很常见。当然,对于购房这样的大笔资金,是可以通过银行贷款的方式实现,但是,最好还是提前获得银行的贷款意向书,或者采取和担保公司合作的方式,先付清房款再去贷款。总的来说,在清楚金融借款行为的法律后果下(法院对该行为不承担任何责任),要确保在拍卖成交规定的时间内付清全部款项。

6、税费问题

对于税费,现在各地都根据实际作出了调整,具体怎么纳税,在司法拍卖的竞买公告中一般都会写明。如果公告中没有注明或者语焉不详,那么请竞买人拨打法院司法拍卖的咨询电话或者直接去当地房管局了解清楚。千万别小看税费,一定要问清楚再行动,不然追悔莫及,杭州法院一个买家买房没问清楚税费,事后悔拍,被强制补交差价100万元(相当于白忙活一场,再白送被执行人100万),血的教训。

房地产变更(过户)的税费及相关手续的补办等费用是由委托方承担还是由竞买人承担也必须明确约定。所以,通过司法拍卖购房的最终支出费用=拍卖成交价+税费+拍卖佣金+其他费用。

7、户口问题

目前没有相关法律规定可以强制迁出户口,因此竞买人可能过户了房产证、土地证却不能拥有房产所在地的户籍,这一点,买学区房的竞买人需要注意了。所以,想买学区房的各种要搞清楚该房产证下有无户口, 当地公安局能否强制迁入竞买人的户口。

8、交吉问题

拍卖房屋为“不交吉”,可能很难取得使用权。在法律上以是否取得房屋的使用权分为交吉与不交吉,不交吉指已取得产权,而房屋仍因各种原因被他人居住使用,要能实际拥有还须通过法律诉讼等其他途径取得。

践中,存在着两种情况导致竞买人无法及时入驻的情况:

1)带租拍卖:经常有被执行人为了避免房屋拍卖,而恶意与第三方签订长期的房屋租赁合同,5年、10年甚至是20年不等;而基于“买卖不破租赁”的物权原则,竞买人无权以房屋所有者的身份要求此前的租赁者搬离;这便导致客观上,买到房屋却无法入住。

2)一房二卖:如果被执行人与善意第三人签订了房屋买卖合同,且该第三方已经实际支付了合理的对价,也已经入住该标的房屋。所以,在拍卖前,竞买人可以在法院组织现场看样的时候,去到标的物里去 看看是否腾空、被执行人态度是否恶劣等。如果住户不搬走,法院是可以强制腾空的,不过通常都会拖上一段时间。如果住户为泄愤破坏了房子,那竞买人不用担心,住户负有全责,法院亦有责任,会给竞买人一个满意的交代。如果遇到标的物过户、交付完毕后,被执行人来闹事,那么竞买人只能报警了,因为竞买人已经和法院钱货两清,之后的情况就与法院无关了。

9、策略问题

司法拍卖的房产价格几乎都会低于市场价格,很多人都对房产动心不已,但是如何将利益最大化,大家往往理不出头绪。因此,对于热门的,地段好的房产 (从关注人数是可以反映出来的)如果第一次拍卖的价格合适,就等到拍卖快结束时,2人报名,出价2次(为达到成交要求),出其不意买下。如果第一次价格过高,那第二次就必须出手了,也是这样出其不意的套路。因为,大家都不傻,都在观望等第三次拍卖,那时候竞争很容易上头,最后的成交价比第一次的起拍价高是 常有的事。而对于冷门的房产,竞买人大可以等房产三次流拍结束,再致电法院申请变卖,这么会真的该房产的保留价,而且1人出价一次就能成交。

10、投资问题

有很多人看中司法拍卖标的物的价格低廉,希望借着现在这波房产的热潮将司法拍卖的房产作为一项投资。但是又担心司法拍卖的房产和普通房产有区别,对转卖 有限制。其实这种担心是多余的,司法拍卖的房产和普通市场上的二手房是一样的,司法拍卖只是一种途径,并不影响房产的性质。

 

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