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房产继承、赠与直系亲属不征个税! 一文看懂怎么过户最划算

2019-6-27 8:39:56  来源:高淳热线综合自365淘房  阅读:次 字体:

重磅消息!财政部、税务总局发布公告:房产继承、赠与直系亲属不征个税!


目前房产过户主要有继承、买卖、赠与三种过户方式,每种方式都有各自的优缺点。

1、房产继承:费用较少风险较高

房产继承是指按照《继承法》的规定,是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承,是所有权及使用权取得方式的一种。

继承意味着继承人不需要支付房屋本身的价格而获得房产。另外根据规定子女以继承的方式获得父母的房屋,不需要缴纳契税,只需要支付公证费和工本费。

2、赠与过户:出售成本较高

房产买卖是房地产交易的典型类型,房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程,房产买卖不仅包含了房产占有的转移,也包括了房产处分权的转移。

3、买卖过户:交易费用相对较高,风险最低

房产买卖是房地产交易的典型类型,房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程,房产买卖不仅包含了房产占有的转移,也包括了房产处分权的转移。

在房屋过户的过程中,也有父母会采用将房子卖给自己的孩子,对于这种方式,虽然风险最低,但是成本很高。买卖房子时,需要缴纳的税费很多,根据相关规定:在个人所得税的部分,按销售收入减去成本价的差额20%征收,无原值凭证的房屋应缴个税=住房转让收入×1%。对于满五年且是家庭唯一住宅情况的免征收。

现在我们一起了解,南京房产交易税费大全

新房税费 

契 税

家庭唯一住房≤90㎡ 1%
家庭唯一住房>90㎡ 1.5%
二套房≤90㎡ 1%
二套房>90㎡ 2%
三套房 3%

物业维修基金

配电梯 120元/㎡(经济适用房90元/㎡)
无电梯 75元/㎡(经济适用房50元/㎡)

 案例:

张三在南京买了一套新房,家庭唯一住房,单价25000元/㎡,面积89㎡,需要缴纳多少税?

契税:25000×89×1%=22250元

物业维修基金:89×120=10680元

二手房税费

契 税(买方)

家庭唯一住房≤90㎡ 1%
家庭唯一住房>90㎡ 1.5%
二套房≤90㎡ 1%
二套房>90㎡ 2%
三套房 3%

增值税(卖方)

满2年 免征
不满2年

应预缴税款=含税总价÷(1+5%)×5.3%

注:

1、从2019年2月起,人们在出售不满两年的住宅时,城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加税费已减半征收,换句话说,增值税及附加由过去的5.6%减为5.3%,优惠了0.3%;

2、含税总价是指含增值税的总价,增值税计算时需要算出不含税价格,即除以1+5%,增值税的税率是5.3%;

3、增值税计算方式:增值税=房价/(1+5%)*5.3%,其中包含附加费用:城市维护建设税、教育费附加、地方教育税附加等。

个人所得税(卖方)

满5年 家庭唯一 免征
家庭非唯一 全额1%或差额20%
不满5年 全额1%或差额20%

案例: 

李四在南京买了一套二手房,家庭二套房,95平,单价27000元/㎡,不满2年,买卖双方需要缴纳多少税?

买方:

契税:27000×95÷(1+5%)×2%≈48857.14元

卖方:

增值税:27000×95÷(1+5%)×5.3%≈129471元

个税:27000×95÷(1+5%)×1%≈24428.57元

 赠与税费

①非直系亲属房产赠与税费: 

契税:计税价格*3%

个税:计税价格*20%

增值税:(同买卖过户标准) 

增值税

满2年 免征
不满2年

应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5.3%

说明:计税价格:《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格,按"孰高"原则予以确认。购房价格:根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。

②直系亲属房产赠与税费: 

直系亲属之间无偿赠与房产,免征增值税和个税,需交3%契税。

直系亲属包括:配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子呢、外孙子女、兄弟姐妹。

通过赠与方式转让住房的,自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起,赠与人满3年后方可再次购买住房;通过赠与方式取得住房的家庭或居民,取得人需具有购房资格,并开具购房证明。赠与时间以交易备案时间为准。 

继承税费

房产继承是不需要交税的(包括契税、增值税和个税等)。

但是有两个条件:一是继承应当在被继承人死亡后才能发生;二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。 

《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。

继承第一顺序:配偶、子女、父母。继承第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 

房屋置换税费

交换双方均比照房屋买卖的税收规定执行,其中契税的计税依据为所交换的房屋价格的差额征收。 

契 税

家庭唯一住房≤90㎡ 1%
家庭唯一住房>90㎡ 1.5%
二套房≤90㎡ 1%
二套房>90㎡ 2%
三套房 3%
   增值税
满2年 免征
不满2年

应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5.3%



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